Huurverhoging

    Huurverhoging

  • Hoe hoog mag de huurverhoging zijn van een sociale zelfstandige woning?

    Voor sociale zelfstandige woningen is de maximale huurverhoging afhankelijk van uw huishoudinkomen. Gekeken wordt naar het huishoudinkomen in 2015 van alle bewoners op de peildatum. De peildatum is 1 juli 2017.

    Voor de verschillende inkomensgroepen geldt de volgende verdeling:

    Inkomen lager dan € 40.349: geen huurverhoging 

    Bo-Ex zet zich in voor huurders met een bescheiden inkomen. Om de woonlasten voor deze groep huurders te beperken, verhoogt Bo-Ex de huurprijs van de woning niet. Bo-Ex ziet daarmee af van de wettelijke mogelijkheid om een hogere huurverhoging te vragen.

    Inkomen hoger dan € 40.349: 4,3%

    Huurders met een inkomen boven € 40.349,- behoren niet tot de doelgroep van beleid van een woningcorporatie.

    Bo-Ex is van mening dat deze huurders een meer marktconforme huurprijs moeten betalen. Wij maken daarom gebruik van de wettelijke mogelijkheid de huurprijs met 4,3% te verhogen.

  • Wat is huishoudinkomen?

    Het gezamenlijke inkomen van u en de overige bewoners die op de peildatum op uw adres staan ingeschreven in de basisregistratie personen van de gemeente.

     

  • Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging ook voor huurders van onzelfstandige woningen (kamers)?

    Nee. Huurders van kamers (oftewel een onzelfstandige woning) krijgen geen huurverhoging.

  • Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging ook voor vrije sectorwoningen?

    Nee, huurders van vrije sectorwoningen krijgen een ‘vaste’ huurverhoging van 2.5%.

  • Tellen alle inkomens mee?

    Alle inkomens tellen mee van alle bewoners op de peildatum, dus ook die van inwoners en kamerhuurders. Het inkomen van inwoners die op 1 januari 2017 nog geen 23 jaar waren, telt alleen mee voor zover dat hoger is dan € 19.463 over 2015. Door de Belastingdienst wordt dit inkomen automatisch gecorrigeerd. Op de inkomensverklaring wordt dus alleen dat deel van het inkomen meegenomen dat boven dit bedrag ligt.

  • Wat zijn de peildata bij het vaststellen van de inkomensafhankelijke huurverhoging?

    Voor het aantal leden van het huishouden wordt gekeken naar de samenstelling op 1 juli 2017.

    Voor het inkomen wordt gekeken naar het inkomen in 2015 van alle bewoners. 

  • Welke huishoudgegevens hanteert de Belastingdienst bij de eerste aanvraag van de inkomensindicaties?

    Dat zijn de gegevens van de samenstelling van het huishouden zoals die op het moment van de aanvraag bij de Belastingdienst bekend zijn. U kunt bezwaar maken tegen het huurverhogingsvoorstel als de samenstelling van het huishouden op 1 juli 2017 niet overeenkomt met de gegevens van de Belastingdienst en het huishoudinkomen in 2015 daarmee lager is. Zorg ervoor dat u vóór 1 juli 2017 de gegevens laat aanpassen bij de gemeente, zodat het uittreksel BRP (voorheen GBA) de juiste gegevens bevat. 

  • Mag de huurprijs boven de huurtoeslaggrens (= liberalisatiegrens) uitstijgen?

    Ja, dat mag als de woning voldoende punten volgens het Woningwaarderingsstelsel heeft en de maximaal toegestane huurprijs boven de huurtoeslaggrens ligt. In 2017 ligt de huurtoeslaggrens op € 710,68.

  • Wanneer kan de huur niet extra worden verhoogd?

    - Dat kan niet als iemand in het huishouden behoort tot een door de minister aangewezen groep gehandicapten of chronisch zieken.

    - Als het huishoudinkomen in 2016 lager was dan in 2015. Uiteraard moet het inkomen van 2016 dan wel in een lagere groep vallen. Omdat Bo-Ex deze gegevens niet vooraf heeft, moet u die informatie inbrengen in een bezwaarprocedure tegen de huurverhoging

    - Als uw huishoudsamenstelling op de peildatum 1 juli 2017 uit 4 of meer personen bestaat.

    - Als minimaal één persoon uit uw huishouden op 1 juli 2017 de AOW-gerechtigde leeftijd heeft bereikt (geboren op of voor 1 oktober 1951).

  • Welke groep gehandicapten en chronisch zieken zijn door de minister aangewezen?

    De door de minister aangewezen groep gehandicapten en chronisch zieken die bezwaar kunnen maken tegen een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel bestaat uit huishoudens waarbij:

    a. de huurder of een ander lid van het huishouden op grond van artikel 2.1 van het Besluit zorgverzekering voor een periode van tenminste een jaar en ten minste 10 uur per week verpleging of verzorging als bedoeld in artikel 2.10 van dat besluit (verpleging en verzorging zonder verblijf) ontvangt;

    b. aan de huurder of een ander lid van dat huishouden een blijk van waardering voor mantelzorgers is verstrekt als bedoeld in artikel 2.1.6 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 en waarbij die mantelzorg is verleend aan een ander lid van datzelfde huishouden;

    c. de huurder of een ander lid van dat huishouden in het bezit is van een indicatiebesluit als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet langdurige zorg voor verblijf als bedoeld in artikel 3.1.1, eerste lid, onderdeel a, van die wet of voor direct oproepbare assistentie bij algemene dagelijkse levensverrichtingen als bedoeld in artikel 10.1.4 van die wet;

    d. aan de huurder of aan een ander lid van dat huishouden een beschikking is verstrekt ten behoeve van voorzieningen aan de betreffende woonruimte op grond van artikel 1, eerste lid, onderdeel c, van de Wet voorzieningen gehandicapten of artikel 1, eerste lid, onderdeel g, onder 6, van de Wet maatschappelijke ondersteuning, of ten behoeve van een woningaanpassing als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015,

    e. of de huurder of een ander lid van dat huishouden met een verklaring van de huisarts kan aantonen dat hij/zij blind is. 

     

  • Vervalt mijn huurtoeslag als de huur door de huurverhoging boven de huurtoeslaggrens uitkomt?

    Als u nu huurtoeslag ontvangt, houdt u recht op huurtoeslag. Ook als de huur boven de huurtoeslaggrens van € 710,68 uitkomt. Bij een nieuwe aanvraag moet de huur wel lager zijn dan de huurtoeslaggrens.

  • Hoe en wanneer kan ik huurverlaging aanvragen?

    Als u in 2017 een inkomensdaling heeft of verwacht doordat het inkomen van één of meer leden van uw huishouden daalt, dan blijkt pas ná het verstrijken van 2017 wat het werkelijke jaarinkomen is geweest. Een huurder kán direct na de inkomensdaling een huurverlaging voorstellen op basis van het actuele inkomen. Als wij het aannemelijk vinden dat de inkomensdaling leidt tot een lager jaarinkomen, dan kunnen wij instemmen met de voorgestelde huurverlaging. Dat kan bijvoorbeeld als u met pensioen gaat en het huishoudinkomen daardoor blijvend op jaarbasis onder de inkomensgrens zakt.

    Als wij niet met het huurverlagingsvoorstel instemmen – bijvoorbeeld omdat wij een inkomensstijging later in het jaar niet uitsluiten – dan kunt u het huurverlagingsvoorstel aan de Huurcommissie voorleggen. Maar aan de hand van een maandsalaris of maanduitkering kan de Huurcommissie niet het verzamelinkomen van het lopende jaar herleiden. Wilt u in dit geval een huurverlaging kunnen afdwingen via de Huurcommissie, dan kunt u dit pas doen wanneer de Belastingdienst uw verzamelinkomen over 2017 heeft vastgesteld.

    Een verzoek tot huurverlaging kan het hele jaar door worden ingediend.